长租公寓青客疑似“暴雷”,恐成下一个ofo?

作者 : 前沿资讯 本文共5393个字,预计阅读时间需要14分钟 发布时间: 2020-04-21 共50人阅读

长租公寓青客疑似“暴雷”,恐成下一个ofo?

  图片来源@视觉中国

文丨连线 Insight,作者丨关渡,编辑丨水笙

  2019 年夏天,刚毕业的杨圆圆决定前往上海工作。在只身前往陌生的城市租房时,她的选择方向是青客、自如等国内知名的长租公寓平台。

  “青客毕竟比较大,在全国各个地方都有分公司,应该可靠一点。”杨圆圆说。

  在上海工作了小半年之后,疫情改变了职业规划,杨圆圆在思量再三之后准备回到老家工作。3 月 16 日,杨圆圆联系房屋管家要退房,但在办完了退房手续之后,她办理的两万多的租金贷却迟迟没有结清。

  3 月底,她依旧收到了华瑞银行发来的 4 月房租的还贷短信。“我当时就很奇怪,房管告诉我手续办理要一阵子,可能要 4 月份。”杨圆圆担心影响征信,还是选择交了 4 月的房租。

  一开始,管家回复杨圆圆称自己已经提交了申请,但是审批、退款的速度无法控制。但在杨圆圆的持续追问之下,房管却再也不回复了。

  她在网上搜索后发现,青客的推诿并不是流程长那么简单。

  在黑猫投诉上,青客公寓已经有高达 4945 条投诉,其中还有 3915 条投诉尚未完成,微博上也聚起了一批集中维权的租户,他们或是退房之后押金与租金贷尚未结清,需要继续还贷,或因青客拒付房东房租而被赶出门,或者押金被退回青客对账 App 里,却无法提现。

长租公寓青客疑似“暴雷”,恐成下一个ofo?

  租客们与青客员工的沟通,图由受访者提供

  维权的还有房东,部分房东连续几个月没有收到青客的房租和水电费,还被以疫情为要求减免房租,但青客没有对租客减免。

  对此,青客方面在 4 月 2 日回复新京报称:由于疫情影响出现资金倒挂,且公司尚未完全复工,目前正在和房东协商,也在陆续支付房租。租客方面,被强制搬离的会进行安置,已经退房的租客会尽快解除贷款。

  4 月 16 日,青客发布一则官方声明,声称疫情给整个行业带来了影响,但青客作为头部企业代表一定会继续坚守这个行业,小部分房东、租客的纠纷会逐步处理解决,争取在 3 个月内逐步恢复正常。

  青客的说辞永远是“等”,但是租客们已经面临被房东断水断电、换锁的现实困境。

长租公寓青客疑似“暴雷”,恐成下一个ofo?

  房门被上锁,图由受访者提供

  4 月 18 日,21 世纪经济报道获悉,建行旗下的上海建信住房服务有限责任公司(简称“建信住房”)进入接盘,目前已接下杭州青客 5000 间房源,并在上海、南京等城市做资产调查,挑选接盘房源。

  杨圆圆告诉连线 Insight,有一些没有退房的租客,房管说可以转到其他房租更高的房源,也可以转到建信的房源,但是依旧不知道其他退房租客的押金和贷款怎么处理。

  作为“长租公寓上市第一股”,“流血上市”仅五个月,青客公寓就扛不住了。国内其他头部长租公寓品牌皆是如此。

  春节后,蛋壳公寓因要求房东减免房租、却不对租客减免的“两头吃”行为,被称之为“薅羊毛”,自如也因为续租租金普遍上涨 10%-30% 而登上了热搜。

  资本曾是长租公寓的续命良药,但在密集的暴雷之后,加上疫情的影响,资本不再跟进,长租公寓的亏损就成了致命毒药。

  2014 年-2015 年的行业爆发潮以来,五年过去了,长租公寓为什么还是这么脆弱?

  租金贷和房子退不了,还差点被房东赶出门

  杨圆圆遇到了不少遭遇相似的租客。

  她所在的一个 300 多人的维权群里,涉及贷款金额总计将近 500 万。其中,有人在上海本地找了律师事务所打算诉讼,像杨圆圆一样贷款金额较大的租客参与进了这场维权,共计 20 个人平摊 4 万块钱的律师费。

  但律师很直白地告诉他们,不一定能保证把钱追回来,如果青客真的破产了,就算诉讼赢了也拿不回钱。

  这个维权群里,不少人都办了一年、甚至两年的租金贷。

  刚进入社会的杨圆圆并不知道什么叫租金贷。“没有被带领去办卡,就是录了一段视频,内容包括个人信息以及办理的业务,比如我说办理了 19+2(付 2 个月的押金,房租+押金分期 19 个月)的分期。”她告诉连线 Insight,她没想到,管家口中的“分期”,实际上是“贷款”。

  杨圆圆的房租是 1500 元左右一个月,她现在身上背的贷款还有两万多。刚毕业、工作没稳定就背上这一笔数字不小的贷款,她不禁感到有些许压力。

  4 月 15 日,青客在上海设了五个线下办事处,通过上海地区的青客维权群,杨圆圆得知办事处几乎没有人在办业务。

  她还经常在群里看到租户无奈的维权行动:

  办事处的电脑屏幕被前去维权的租客换成了骂青客的图片;

  有人因与青客员工冲突报了警;

  有人站在马路边上青客广告牌下,举着资料对来往路人高呼“青客是骗子”,极具讽刺的是,背后的广告牌上印着“我们是青客,我们是好人”的标语。

  对于租客们退房后依旧背负贷款这一问题,青客方面给的回复是“因为疫情,公司还没复工”,但是租客并不相信,“武汉都复工了,他们还没复工吗?”

  这两日,青客方面给出的回复又换了说辞,大意为“目前复工人数还比较少,每天办理业务的能力下降很多”。

  “万一像 ofo 一样,给办理退款,但是排到几百年后呢?”杨圆圆和其他人并不相信青客的说辞。

长租公寓青客疑似“暴雷”,恐成下一个ofo?

  租客们的维权,图由受访者提供

  由于难以得到青客的反馈,受害者们只能找地方维权,他们尝试了信访、市长信箱、媒体曝光等多种方式,杨圆圆甚至在一天内写了三封信投诉到市长信箱。

  最近,租客们发现青客对账 APP 上的退房功能直接下线了,甚至没办法办理退租。

  南京的青客租客李力亮告诉连线 Insight,他的租金贷还有两个月到期,即他需要在 6 月份退房。但是由于签合同的时候有优惠政策,如果 6 月份他不能退房,就会自动再续房两个月,用押金来抵房租。

  他已经不想再在青客继续住了,但现在连房子都退不了。

  由于青客没有及时支付房东房租,房东也开始采取措施。不少租客在网络上声称自己被房东赶了出来。李力亮差点也成为其中之一。

  4 月 8 号,李力亮下班回家的时候发现房东在门口贴了通知单:2019 年业主本人已告知青客如果不给房租,你们就要搬走。但现在青客托管公司房租一直未给,特告知 4 月 10 日搬!

长租公寓青客疑似“暴雷”,恐成下一个ofo?

  房东们贴的告示,图由受访者提供

  两日内搬家的要求让李力亮很为难。8 日晚上,李力亮和另外两个合租室友坐在一起商量之后,主动联系房东提出了解决方案:在合同到期前,每个月按原先房租的 70% 交给房东,如果青客把房租给到房东,这笔钱就退还给租客。

  也就是说,万一青客迟迟无法把房租给到房东,李力亮就需要一边还分期贷款,一边给房东交房租。

  “租金贷+长租公寓”,一向被誉为是多赢的创新,而如今,租客却成为其中的最弱势群体。

  问题在疫情前就已爆发,对账 App 的钱无法提现

  “我年前该退的到现在都没退,别跟我说是疫情影响,你家 12 月底就疫情了啊?”有网友在看到 4 月 16 日青客发布的官方声明之后,愤懑地在社交平台吐槽。

  青客的问题,并不是因为疫情才爆发的。

  这并不是第一次青客没有向房东付房租,去年 12 月,李力亮也曾因为青客未把房租交给房东而差点被“赶出去”。

  2019 年 12 月 25 日,原本应该是青客向房东交 2020 年第一季度房租的时间。但是房东没有收到这笔钱,于是让李力亮搬走。但当时,在与房管沟通之后,这笔钱很快被打到了房东青客对账 APP 的账户中。

  但这一次,李力亮连房管都无法联系上了。经过两次青客拒付房租,李力亮连连感叹青客“太不靠谱了、感觉被套路了、租个房太折腾了”。

  但他无法联系到的青客员工,却主动给李力亮没有办理租金贷的室友打了电话,声称房东要把房子收回了,要求他在 24 号之前搬出,让他下载青客对账 APP,押金会退回到他的账户里。

  “不过房东告诉我,去年 12 月迟付的那笔房租也被打到了他的青客对账 APP,这笔钱一直没办法提现。可能当时公司资金链就已经出问题了,退不了。”李力亮告诉连线 Insight。

  在上海青客公寓总部所在的办公楼,曾有物业工作人员对媒体回应,青客是该座办公楼规模最大的公司,在 16 楼买下了两间办公室,除此之外,在9、15、17、19、20 等多楼层都租赁了办公室,不过在过年前后都已经退租。员工也像“凭空消失了一样”。

  青客品牌部在对外回应时表示总部之前还没有获得复工资格,退租的部分搬至其他地方。

  青客公寓年报显示,2019 财年青客公寓净利润亏损达 4.98 亿元,而在 2017 财年和 2018 财年,分别亏损 2.45 亿元和 4.99 亿元,即近三年青客公寓累计亏损达 12.42 亿元。

  其他数据也并不乐观。财报显示,2019 财年青客公寓总资产为 17.997 亿元,总负债为 26.106 亿元;近三年资产负债率分别为 137.17%、143.82% 和 145.02%;现金流分别为 0.44 亿元、1.17 亿元、0.88 亿元。

  负债率攀升,现金流紧张,青客公寓作为长租公寓赴美上市第一股,情况一直以来颇为糟糕。

  在 2019 年 11 月 5 日青客公寓在纳斯达克上市之后,股价在短时间内一度涨至 19.05 美元/股,市值突破 9 亿美元,但随即又一路走低,目前市值与上市之初相比缩水三成。

  春节后的 2 月至 4 月曾是租房市场期待的旺季。

  但在新型冠状病毒的影响下,以往的租房潮并未如期到来,反而迎来了租客的退房潮。

  青客公寓在 2 月份对外回应,账面还有 1 亿元资金,以此粗略测算,大规模退租势必对青客公寓的资金链产生影响,严重情况下甚至会断裂。

  这或许也就是青客方面推诿退租,甚至 APP 中押金无法提现的缘由。

  一门危险而脆弱的生意

  绝大部分租客的困境,就是从租金贷延展开来的。

  银行将整笔租金提前支付给长租公寓,租客每个月按时向银行还贷,长租公寓将贷款金额扩充为资金池,将租客交房租和房东收房租的期限错配,把贷款金额用于收房等市场竞争行为。

  一般来说,在长租公寓办理租金贷,会比每个月自己缴纳房租便宜 100-200 元。看似对租户和平台都有益的方式,一向被反对者冠上了“空手套白狼”的名号,即长租公寓把风险转嫁给租客。

  一旦长租公寓的资金链出现问题,无法向房东及时支付房租,租客就面临着被房东强制退房的风险。无论是重新租房,还是与房东签订新的合同,租客的租金贷往往也不会停止,依旧需要背负剩余的贷款。

  租客和房东成为这场资本游戏里的试错对象,长租公寓手握的一笔资金也大多用于高价收房。

  2018 年,前我爱我家副总裁胡景晖曾在面对媒体采访时提到,市面上的长租公寓以高于市场正常价格的 20%-40% 在争抢房源。一旦资金链断裂,将出现房东驱赶租客的情况。

  当时,自如 CEO 熊林、时任蛋壳公寓执行董事长沈博阳接连否认“长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场”这一观点。但在数天之后,在鼎家爆仓事件中就应证了胡景晖的判断。

  鼎家爆仓事件中的一个受害者租户告诉连线 Insight,到最后她都没有拿回钱,为了不被赶出去,又重新和房东签了合同。

  自从 2018 年下半年以来,长租公寓因资金链断裂退场的消息愈发频繁。据投资界报道,去年一年中仅媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的公寓数量就高达 52 家。

  青客公寓的危机也同样相似。

  “青客公寓的问题主要是快速扩张带来的资金链脆弱问题所致。”有业内人士向《中国经营报》记者表示,“前几年长租公寓的盲目扩张‘流血上市’,导致企业抗风险能力变差,对租金贷的过度依赖也使其流动性受限,疫情导致的退租和空置问题更加剧了资金链断裂风险。”

  另一家上市长租公寓蛋壳,情况也没有更好。

  3 月 25 日,蛋壳公寓发布了 2019 年第四季度及全年未经审计的财务报告。2019 年全年,蛋壳公寓收入为 71.29 亿元,同比增长 166.5%,净亏损为 34.37 亿元,2018 年亏损 13.70 亿,亏损幅度同比扩大 151.06%,经调整后的 EBITDA 为亏损 19.22 亿。

  在今年 1 月上市时,其发行价格 13.5 美元/股,截至 4 月 17 日收盘,股价为 7.16 美元/股,已经跌去 46%。

  长租公寓是少见的无法通过规模化带来更多收入的行业。虽然租房价格不断上涨,但由于头部竞争更加激烈,平台拿房、营销、获客等成本同样高企。

  财报显示,蛋壳 2019 年全年租金成本,较去年同比增长 194.7%,由人民币 21.718 亿元增至人民币 64 亿元。由于广告宣传力度、公寓激励措施加大等原因,年度运营开支 102.79 亿元,与 2018 年的 38.96 亿元相比增长 163.8%。

  据 PingWest 品玩报道,长租公寓企业优客逸家 CEO 刘翔认为,企业若持续几个月出租率在 80%,则面临生死存亡的危机。目前很多企业的出租率已经低于 80% 这条绝对红线。

  在疫情之下,长租公寓比以往更加接近这条生死红线。

  在正常情况下,青客的续租率等数据也并不漂亮。财报显示,2019 财年,青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为 11.3 个月,仅有 5.5% 租户会选择到期续租。在青客已终止租赁合同的租户中,有 48.4% 租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同,被没收1~2 个月租金。

  从另一个角度来讲,青客、蛋壳、自如作为国内头部长租公寓企业,在疫情这样的特殊时期,“两头吃”、涨价的行为屡遭曝光,恶名缠身的长租公寓,还会是一门受租客和资本青睐的好生意吗?

  平台亏损,资方烧钱,租客面临被赶出去的风险。这一门生意里,没有赢家。

  频繁的暴雷声,最终炸掉的是这个行业的声誉,还有多少租客敢选择长租公寓?

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