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文梁建章
振兴经济，如今已成为疫情背景下的头号重任，各方都在对此献计献策。令很多人关注同时也令无数人警惕的是，房地产未来到底会在振兴经济过程中扮演什么样的角色？人们尤其担心某些利益群体是否会借机打破“房住不炒”的基调。比如最近几天里，深圳银行业就在全面排查房产抵押经营贷资金流向。
当然，在打击投机炒作的同时，还是应当让房地产业在经济发展过程中发挥正面作用。近期北京大学金融学教授徐远提出了“二次房改”的概念，即针对大量流动人口增加土地供应，大规模建设安居房和提供配套公共服务，进而帮助几亿农民工真正融入城市。
对于以上主张，我们非常赞同其中“增加土地供应”的内容。导致高房价的部分原因，是大城市严格限制土地供应。现在增加土地供应，本质上是让土地政策趋利避害，缓解年轻人的压力，以更可持续化的方式推动城市化。
事实上，即使在中国一线城市，土地资源也不匮乏。比如，上海仅耕地面积有 1800 多平方公里，相当于现有建设用地的 60%。在一线城市发展农业本来就不符合经济规律，保留大量农业用地毫无意义。将这些土地用于提升生活环境所带来的使用价值和社会效益，将远超过用于农业所创造的价值。
而且，中国未来面临的最大风险，其实是总人口的大幅萎缩，而非耕地面积的不足。还有，由于大城市的人均用地通常小于中小城市，更小于农村，让愿意在大城市奋斗的年轻人能够在大城市安居乐业，而不是回家乡去购买或建造一年住不了几天的房屋，从全国来看其实会节省土地。
但是，在土地供应增加之后，到底用来建造什么样的房型？在这个问题上，我们与徐远教授的观点有所差异。根据徐远教授“二次房改”的设想，希望只建造 40-60 平方米的小户型安居房，不希望出现 70 平方米以上的商品房。我们能够理解，徐远教授之所以提出这一点，是希望强调安居房的社会保障属性，避免其成为投资炒作的新标的。在徐远教授看来，这些小户型安居房已经足以确保年轻人在城市站稳脚跟。
但有可能被徐远教授忽视的是，当代年轻人在大城市中真正面临的难题有两个，一是“买不起房”，二是“生不起娃”。小户型安居房的推出，还是很难满足第二个需求，也就是仍然会对年轻人的生育意愿形成压制效果。在放开二孩政策之前，一套两房户型的房子或许还能勉强满足三口之家的生活所需，但随着二孩政策的实施，四口之家往往需要三房户型的房子。这样算起来，40-60 平方米的小户型，恐怕难以满足四口之家的要求。
这些年来，我们一再发出警示，强调中国出生人口正在进入滑坡状态。根据国家统计局数据，在全面二孩实施的第二年，即 2017 年，出生人口就比上一年减少 63 万人，2018 年又减少 200 万人。到了 2019 年，出生人口相比前一年又下降了 58 万人。考虑到育龄妇女数量减少以及二孩生育堆积效应减弱这两个因素，可以预料今年出生人会继续大幅下降。这种断崖式的下跌趋势及其未来会造成严重的经济和社会后果，已经引发越来越多学者的担忧。
要显著提升生育率，除了全面放开生育限制外，实行各种大力鼓励生育的措施必不可少。我们在以前的文章中，曾提出过给多孩家庭减免税负、现金补贴、免费提供托儿所和幼儿园教育等鼓励生育的措施。从公平性角度，给多孩家庭的父母减税是公平的，因为他们付出额外的精力和成本，培养出更多未来社会的建设者、纳税者和社保贡献者，所以社会应该给予相应的补偿。实际上，在目前正进行的个人所得税年度申报的过程中，因抚养子女而获得税收减免的政策就让很多人感受到了实惠，也获得了一片好评。当然，我们希望减免的力度未来还能进一步加强。
而在鼓励生育所涉及的各个领域中，房地产也不应当缺席。我们建议，除了减免所得税和社保外，还可对多孩家庭买房实行免地价的政策。根据中国社科院的数据，2017 年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到 0.68。在大城市，地价普遍占到房价一半以上。如果多孩家庭买房可免除土地价格，那么购买价格就会降到原来的一半以下，这将大大减轻多孩家庭的买房负担。
具体实施上，可以对已经有多孩的家庭买房直接降价，也就是地方政府将相应地价部分从卖地收入中免除，对于买房以后多生的家庭则可以退还地税部分。免除标准可以视生育率情况灵活调整，比如对于二孩家庭可以部分免除地价。这个政策对提振生育率应该能够起到一定效果，因为现在制约育龄夫妇生育孩子的一个重要原因是高房价，这点对大城市的工薪阶层尤为明显。
这个办法的好处是，政府无需拿出真金白银，只要在低生育率地区多给些用地指标，扩大土地供应就可以了。地方财政收入的损失部分由国家增加用地指标来弥补，只要对于多孩家庭优惠的房源，增加相应的供地指标，就基本不影响地方政府的土地收入。如此，部分多孩家庭新增的购房需求，被新增的土地指标所消化，还有助于平抑整体房价。
再回到关于“二次房改”的讨论，如果希望新增加的土地供应能起到鼓励生育的作用，那么 40-60 平方米的户型设计就难以满足年轻父母们的需求，而是应当适当增加面积和房间以供抚养孩子之需。包括在配套公共服务方面，也不能忽视幼托、教育机构的相应设置。我们认为，帮助农民工融入城市固然重要，但让城市居民敢于多生孩子也非常重要，甚至可能更为重要。
而且，如果由政府出面直接建造并提供安居房，固然有可能满足对应人群的实际需求，但也可能引发权力寻租以及效率低下等负面效果。比如诸如“宝马车主获得廉租房”的新闻，反而会对政府公信力形成了一定的伤害。相比之下，针对多子女家庭免除地价，则是更为市场化的调控方式。
或许外界同样会担心：是否会有人对此钻空子，专门为了买房便宜而多生孩子？我们对此的回答是，建议出这个措施的目的，就是希望有更多人来“钻空子”。长远来看，年轻人口的增多会令整个中国社会受益，这些新增人口未来贡献的税收、社保以及创新创业机会，其经济价值远远大过现在减免的这点地价。既然如此，为什么不用优惠政策来鼓励他们多生孩子呢？
与宽松的货币和财政政策、加大基建投入等经济刺激措施不同的是，免除多孩家庭购房的地价并增加土地供应，会带来更多的新生人口，能实实在在地提升内需。这样同时拉动了房地产和生孩子的两项最大的有效需求，能在很大程度上释放中产阶级的消费需求，进而带动一大片相关的产业。更重要的是，长远来看，提高生育率是缓解未来严重的人口老化和萎缩危机的唯一有效的方法。
所以我们认为，未来在发展房地产和增加土地供应的决策中，必须将鼓励生育的效应考虑在内。最终实现多孩家庭与其他家庭、地方政府与中央政府、短期效益与长期利益之间的多重共赢。
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