文/Ellie
来源： PropTech 研习社（ID:cv_seal）
五一节后上班第一天，阿里巴巴以约 16.8 亿新元（折合 84 亿人民币）的价格收购了新加坡一座写字楼 50% 的股权。
这也是阿里巴巴在海外市场上迄今为止最大的一笔房地产交易。
根据新交所公告，由鹏瑞利置地集团牵头的财团将向阿里巴巴新加坡子公司出售新加坡安盛保险大厦(AXA Tower)50% 的股权，该交易预计将在今年 6 月份左右最终完成。在出售股份的同时，该财团还将把未偿还股东贷款的 50% 转让给阿里巴巴新加坡子公司，但并未透露贷款规模。
安盛保险大厦（来源：鹏瑞利置地集团官网）
被阿里巴巴看上的究竟是一栋什么样的大楼呢？
据鹏瑞利置地集团官网显示，安盛保险大厦位于新加坡中央商务区，是一座包括商业裙楼的 50 层甲级办公写字楼的地标项目，总建筑面积约 102.9 万平方英尺（折合约 9.56 万平方米）。
安盛保险大厦目前正进行产业增资工程，整修项目包括强化商用业务、增设一座约 3 万 2 千平方英尺的两层楼高的医疗套房裙楼以及整修办公楼大厅和落客点。整修工程预计在 2021 逐步完成。
官网显示，安盛保险大厦的主要租客包括安盛保险、中银航空、红帽软件、Lazada 等。
据彭博社报道，目前阿里巴巴是该栋大楼的主力租户。而 Lazada 是一家由阿里控股的东南亚电商平台，阿里巴巴对 Lazada 的投资额高达 40 亿美元。
安盛大厦物业资料（来源：鹏瑞利置地集团官网）
84 亿元的交易对价，9.56 万平方米的建筑面积，粗略计算，该笔交易每平方米的均价约为 8.79 万元。
新加坡商业时报还披露了一些重要的交易细节。
比如，阿里巴巴所需支付的、50% 股权的交易对价将根据交易结束时 Perennial Shenton Holding（PSHPL）的资产净值（PSHPL 间接拥有安盛大厦）和 16.8 亿新元的协议价格来确定。同时，该笔贷款的对价将是交易结束时未偿还本金的 50%。
由鹏瑞利置地集团牵头的财团包括新加坡报业控股（SPH）、HPRY 控股公司和 Piermont 控股公司，该财团也被称为 Perennial Shenton Investors（PSI）。
其中，鹏瑞利置地集团（Perennial Real Estate）间接持有安盛大厦 31.2% 的股份。鹏瑞利置地集团表示，这笔交易的净收益约为 1.964 亿美元，该公司在出售收益中的份额将近 4500 万美元。
新加坡报业控股（SPH）在另一份文件中表示，该公司出售其通过全资子公司 PE One 持有的 5.29% 股权，将获得约 3320 万美元的收益。
与此同时，PSHPL 剩余的一半股份以及剩余的一半贷款将被转移到一个名为 PRE 13 的新财团，该财团与 PSI 财团的投资人完全相同。
鹏瑞利置地集团将间接拥有 PRE 13 20％ 的股份以及安盛大厦 10% 的股份。在重新投资于新财团 PRE 13 后，鹏瑞利置地集团的资产收益预计为 1.376 亿美元左右。
新加坡报业控股（SPH）表示，PE One 将再投资 590 万美元以获得新财团2％ 的股份，这相当于安盛大厦1％ 的有效股份。而在 2015 年，PE One 出资 1930 万美元收购了安盛大厦 5.29% 的股权。
据了解，在先决条件均得到满足的前提下，出售给阿里巴巴和转让给新财团的股份都有望在今年 6 月左右最终完成。收购完成后，PRE 13 和阿里巴巴新加坡子公司将成立一家合资企业，以重新修整安盛大厦。
鹏瑞利置地集团方面表示，政府已经批准将该建筑物的总建筑面积从 105 万平方英尺增加到 124 万平方英尺。此外，如果该重建项目根据新加坡中央商业区奖励计划(CBD Incentive Scheme)将酒店和住宅用途整合在一起，那么该项目的总建筑面积将进一步增加至 155 万平方英尺。
如果该笔交易顺利完成，则阿里巴巴海外置业首站将花落新加坡。
阿里巴巴发言人对彭博社表示：“新加坡是阿里巴巴的一个重要市场，随着我们继续加强在新加坡的业务，这笔投资将有助于满足我们对整个阿里巴巴数字经济的预期商业需求。”
新加坡国立大学房地产与城市研究所副所长李乃嘉（Nai Jia Lee）表示：“大多数科技公司都寻求在中央商务区选址，但可能受到可用空间和租金水平的限制。收购安盛大厦可能有助于阿里巴巴抵消写字楼租金的（任何）波动，这或许也有助于他们未来的扩张计划。”
而参与此次出售的新加坡财团的牵头方鹏瑞利置地集团是新加坡证券交易所主板上市的综合性房地产和医疗健康公司。鹏瑞利置地集团主要投资于大规模的综合性房地产开发项目，投资组合遍布于中国、新加坡、马来西亚、印尼、缅甸、斯里兰卡和加纳，物业总建筑面积超过 6500 万平方尺。
在中国，鹏瑞利置地集团拥有包括北京通州综合项目、沈阳龙之梦综合项目、珠海横琴综合项目、佛山鹏瑞利季华广场、成都鹏瑞利青羊广场在内的 16 个项目。
安盛大厦出售后，鹏瑞利置地集团在该大厦的持股比例将从 32％ 减少至 10％，新加坡报业控股在该大厦的持股比例将从 5.29％ 减至1％。
鹏瑞利置地集团首席执行官 Seck Guan 指出，出售部分股权符合公司的资本回收策略，同时保留其通过物业重新开发参与创造价值的权利。
新加坡报业控股（SPH）首席执行官吴逸忠（Ng Yat Chung）表示：“此次出售符合我们审慎的资本管理和资本回收策略，使我们能够将收益重新部署到我们的核心业务中，为股东创造更多价值。”
仲量联行在此次收购中担任阿里巴巴新加坡子公司的独家顾问。
仲量联行亚太地区资本市场研究负责人雷吉娜·林（Regina Lim）表示，这家科技巨头的投资意味着其对新加坡投下的信任票，显示了新加坡对科技和电子商务公司的吸引力。
雷吉娜·林补充道:“由于他们的服务需求增加，资本状况良好，他们在扩张和投资计划中仍然很活跃，像新加坡这样的全球门户城市被证明是一个有吸引力的投资目的地。”
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